Como afrontar la crisis de vivienda

Desde Puno hasta Tumbes, desde el Congo hasta Canadá; gran parte de la población mundial está atrapada en hogares inadecuados o pagan gran parte de sus ingresos por la vivienda, por lo que renuncian a otras necesidades. La falta de acceso a viviendas asequibles decentes es un problema en las economías ricas y pobres. Incluso en los países ricos, las familias de bajos ingresos que habitan en viviendas inadecuadas tienen niveles más altos de desempleo y sus hijos tienen más probabilidades de tener un mal desempeño en la escuela y abandonar antes que otros estudiantes. Los altos costos de la vivienda exprimen a las familias de ingresos medios, y en las ciudades más caras, incluso las familias que ganan mucho más que el ingreso medio pueden verse afectados financieramente por el alquiler o los pagos hipotecarios, lo que limita el crecimiento de la economía local.

Durante décadas, los responsables de las políticas y los líderes del sector privado han intentado resolver el problema de la vivienda asequible, pero solo se ha vuelto más severo y está en camino de expandirse dramáticamente a medida que se desarrolla la urbanización en las economías en desarrollo. En la actualidad, alrededor de 330 millones de hogares en todo el mundo están atrapados en barrios marginales o viviendas inadecuadas o están pagando una gran parte de sus ingresos por la vivienda; en 2025, este número podría aumentar a 440 millones de hogares y alrededor de 1.600 millones de personas, o un tercio de la población urbana total. Simplemente para reemplazar o renovar las viviendas precarias del mundo y construir las viviendas necesarias para acomodar a las nuevas familias urbanas de bajos ingresos para 2025 podría costar $ 9 billones a $ 11 billones, sin incluir la tierra, lo que podría elevar el costo a $ 16 billones.

Sin embargo, creemos que hay una alternativa plausible, porque hay soluciones claras que, bajo una administración adecuada, pueden reducir sustancialmente la brecha de viviendas asequibles para el año 2025. En una investigación conducida por la Universidad de Harvard, identificaron cuatro puntos clave para gestionar la construcción y entrega de viviendas asequibles:

  1. Encontrar tierras al costo correcto,
  2. Reducir las operaciones y los costos de administración,
  3. Adoptar procesos de construcción más eficientes y
  4. Mejorar el acceso al financiamiento para compradores y constructores de viviendas.

En conjunto, estos enfoques pueden reducir el costo de una unidad de vivienda terminada en un 20% a 50%. Se pueden aplicar en cualquier parte del mundo y pueden hacer que las viviendas sean asequibles (sin subsidios) para las familias que ganan entre el 50% y el 80% o más del ingreso medio local.

Lograr dichos resultados depende de nuevos enfoques de gestión. Los programas de viviendas asequibles deben diseñarse e implementarse como parte de un plan de vivienda integral que considere las necesidades de los ciudadanos a lo largo y ancho de la escala de vivienda, no solo los segmentos de ingresos más bajos (las nuevas viviendas de lujo y de ingresos medios pueden alojamiento). La vivienda asequible también debe verse como un componente importante de un amplio esfuerzo para integrar a los grupos de bajos ingresos en la economía.

Los programas de vivienda también deben diseñarse con objetivos claros, basados en datos y criterios locales detallados y respaldados por el público, el gobierno y el sector privado.

Desde el punto de vista del desarrollo, hay un gran margen de mejora en la eficiencia con que se puede construir una vivienda. En muchos países, no solo en las economías en desarrollo, la industria de la construcción de viviendas está muy fragmentada, con muchos actores pequeños y poco capitalizados. Típicamente, estos trabajadores no han invertido en mecanización o en métodos modernos y muchos trabajan de la misma manera que lo han hecho durante décadas. Los contratistas pueden reducir el costo de entrega de viviendas en un 30% y reducir los plazos de finalización en un 40% utilizando diseños estandarizados y otros trucos de ingeniería, agilizando las compras y otras operaciones para igualar la eficiencia de otras industrias y adoptando métodos de producción industrial.

Las ciudades necesitan definir muy cuidadosamente lo que constituirá una unidad de vivienda decente y asequible en sus comunidades (que puede variar según el grupo de ingresos), qué incentivos pueden usarse para fomentar la inversión privada (qué tierra podría liberarse para el desarrollo, por ejemplo), y qué tipos de hogares se beneficiarán de los esfuerzos de vivienda de la ciudad. Luego, deben implementar la “plataforma de entrega” para convertir estas aspiraciones en realidad. Entonces se pueden realizar todos los beneficios de estos enfoques de ahorro de costos y la brecha de viviendas asequibles puede comenzar a reducirse.

En Cementos Yura fomentamos la construcción con materiales eficientes, y apoyamos las iniciativas para reducir la brecha en acceso a vivienda.

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